府西小區地塊“出嫁”，眾房企“搶親”
府西小區地塊“出嫁”，眾房企“搶親”
2017-10-26 13:00:56中國財經界www.qbjrxs.com 來源:中國財經界
俗話說：“一傢有女百傢求。”如今，江門的土地拍賣市場也是這種情況，一塊好地一經推出，眾多房企便會蜂擁而上，進行“搶親”。10月20日，經過近6小時的拉鋸戰，JCR2017-169（江海12）號地塊，即江海區府西小區地段新城路與科薈路交界西南側地塊（以下簡稱：府西小區二號地塊，以便區別於8月31日摘牌的府西小區一號地塊，即JCR2017-99（江海02）號地塊）競拍結束，江門嘉瀚房地產公司以“9.9億元+配建1.92萬平方米”成為最高報價單位。該地塊折合樓面價8374元/平方米（配建成本按2800元/平方米計算）。
該地塊以高價成交，符合多位業內人士的預期，並不出奇，但拍地時長卻成瞭最大“亮點”。
有比較大傢才會更心中有數，江門中心城區（蓬江、江海）在年內所拍的幾幅地塊，比如，8月31日17：00開始限時競拍的府西小區一號地塊，以及9月6日16：00開始限時競拍的杜阮春景園西側地塊，均是在2小時內結束“戰鬥台北靜電機出租”，而這次拍地卻耗時近6個小時。
江門日報記者周春鋒
A房企是否油煙處理機租賃對後市信心不足？
此次土地拍賣的節奏明顯放慢，是否說明房企對後市信心不足而出手謹慎呢？業內人士的看法不一。
裕隆基地產總經理楊東卉認為，從江門8—9月的土地拍賣情況來看，成交價格本身不低，大多還要競配建，使得樓面價高企，並很快帶動周邊樓盤漲價，江海區表現得尤為明顯。去年，江海區的一手房成交均價在每平方米五六千元，經過幾輪土地拍賣後，現在已漲至“9”字頭，甚至有過萬元的趨勢。漲幅過快，究竟是否合理，值得思考。另一方面，有的房企大鱷初來江門，對高價拍地後是否能“全身而退”底氣不足，所以對拍地變得謹慎。
美智地產總經理湯建軍則表示，江門樓市今年“金九銀十”的表現並不亮眼，這次土地拍賣在這樣的市場背景之下進行，從競價過程到最終的成交價可以看出，各大房企對於江門樓市的未來走勢並不如兩個月前樂觀。由於此前府西片區已拍出高價地，因此，這次土地拍賣對於片區樓市的帶動作用相對減弱。另外，從各大房企拉長競拍時間謹慎出價也能看出，它們在博弈的同時，也在相互試探各自對後市的預判。
廣東中原地產營銷總監莫志華認為，此次拍賣的地塊位於廣珠城軌江門東站正後方、新城路與科薈路交界西南側，而非城市主幹道上，且道路對面即是江門東站，沒有臨街商鋪，作為單邊商業價值有限，再加上這次拍賣的地塊商業占比較大，資金回籠及商業風險也較大。反觀8月31日拍的地塊，位於江海區府西小區地段科達路和城市主幹道金甌路交匯處，商業價值較高，同時不太接近車站，居住環境相對更好。
“不能因此就判斷房企對後市信心不足，暫時還沒到那一步，還可能有其他原因。”一位不願透露姓名的業內人士表示。
另據瞭解，此次共有8傢房企參與競拍，包括碧桂園、美的、龍光、中海等，和8月31日競拍府西小區一號地塊的房企大體一致。
“多傢開發商同時對這兩塊地感興趣，說明大傢對市場還是比較看好的。”該不願透露姓名的業內人士表示。
B江門中心城區地塊的平均成交樓面價已超7000元/平方米
今年以來，江門中心城區的土地拍賣情況如何呢？記者查閱相關資料發現，今年1—3月，江門中心城區未拍地；4—5月，位於杜阮片區的JCR2017-27（蓬江01）號地塊、JCR2017-36（蓬江03）號地塊和JCR2017-32（蓬江02）號地塊拍出瞭6450元/平方米的綜合樓面價；8月4日，位於濱江新城的JCR2017-90（蓬江06）號地塊拍出瞭約9200元/平方米的樓面價，並創下新高；8月31日，位於高新區的JCR2017-98（江海01）號地塊拍出瞭5091元/平方米的樓面價；8月31日，位於江海區的JCR2017-99（江海02）號地塊，即府西小區一號地塊拍出瞭8450元/平方米的樓面價；9月6日，JCR2017-107（蓬江07）號地塊拍出瞭5571元/平方米的樓面價；10月20日，JCR2017-169（江海12）號地塊，即府西小區二號地塊拍出瞭8374元/平方米的樓面價。綜合計算可知，截至目前，今年江門中心城區地塊的平均成交樓面價已超7000元/平方米。
江門地產智庫成員、樓市分析師馮景全分析認為，今年江門的土地拍賣市場主要有三大特點：一是起拍價高，去年碧桂園競得的位於濱江新城的兩幅編號為JCR2016-58（蓬江07）號和JCR2016-59（蓬江08）號的地塊的起拍價還處於2100元/平方米，而今年8月碧桂園競得的編號為JCR2017-90（蓬江06）號的地塊的起拍價已高達5200元/平方米，同比翻倍；二是成交價高企，去年濱江新城成交價最高的一塊地折合樓面價5406元/平方米，而今年截至目前，濱江新城成交價最高的一塊地已折合樓面價約9200元/平方米，同比近乎翻倍；三是高價地頻現，去年僅濱江新城和新會有高價地產生，今年不但濱江新城、江海區有高價地產生，就連鶴山也有高價地產生，且成交樓面價還首次突破瞭4000元/平方米。
C多重調控為何不能為土地拍賣市場“去火”？
江門土地拍賣市場過去數年一直不溫不火，少為眾人關註，但近年反而卻在多重調控下成瞭香餑餑，引發眾多房企火拼，成交價迭創新高，這是為什麼呢？記者在采訪中發現，包括馮景全在內的眾多業內人士的觀點歸結起來大致有三個：
一是因為交通改善，江門的區位優勢得到瞭很大提升，發展潛力被廣泛看好。2014年開工的深茂鐵路和2015年底開工的深中通道，令江門的區位優勢得到瞭很大的提升，可以接受深圳的經濟輻射。江門融入珠三角一小時都市圈的藍圖將變成現實，江門的發展潛力被眾多房企看好。另外，今年初，江門又成瞭粵港澳大灣區成員城市，灣區內的成員城市可資源共享、錯位發展，這又提升瞭江門的發展潛力，因此，眾多房企看好江門，紛紛前來搶地。
二是因為眾多調控措施多為抑制需求的措施，並沒有改變房企對未來的樂觀預期。近十年來，江門樓市已經歷多輪調控，房企對調控已不陌生，具體調控措施多為限購、限貸、提高（上浮）利率等抑制需求的調控。另外，從此前的多輪調控台中靜電機租賃效果看，調控主要是為瞭促進房地產市場穩定發展而非打壓，因此，房企對後市仍然比較樂觀。這點從周邊城市也可得到印證：從去年到今年，廣州、佛山、中山等地紛紛祭出限購、限售、限貸和利率上浮等嚴格的調控措施，樓市成交量持續低迷，但各地的土地拍賣市場仍然火爆——廣州海珠區誕生瞭5.54萬元/平方米的高價地（時代地產競得）、佛山順德誕生瞭1.35萬元/平方米的高價地（金輝地產競得）、中山東區誕生瞭1.47萬元/平方米的高價地（大龍地產競得）……這些高價地的成交價和當地的房價差不多，這表明在多重調控下，房企對後市仍然信心十足。
三是因為一二線城市可售住宅用地減少、土地拍賣門檻高企，房企不得不轉戰三四線城市。在多重樓市調控的背景下，一二線城市的土地拍賣市場紛紛以限價、競自持，甚至隻租不售等方式出讓土地，可售土地大減，因此競爭激烈。以深圳為例，今年深圳為避免產業（工商業）空心化，加大瞭產業用地的出讓，住宅土地出讓極少，近期推出的少量住宅用地更是隻能租不能售，這讓習慣瞭以售房為主、快速回籠資金的房企左右為難。為瞭保證未來的市場占有率和銷售規模，房企唯有挖掘江門這些三四線城市的潛力，再加上經過近幾年的去庫存，江門無論是市區還是下面的縣市的庫存量都已大減，可售房源已不多，房企搶地補庫存意願強烈，因此，優質土地一經推出，常常遭到眾多房企的爭搶，成交價格高企。
盡管有眾多利好支撐，但如此多的高價地、如此高的成交價，仍然讓不少人產生瞭疑惑：各大房企不惜出高價來拍地，究竟是對江門樓市價值的合理挖掘，還是對未來的一場豪賭？相信不久的將來，市場終會給出答案。
D府西小區片區明年或將“百花齊放”
近期，府西小區兩幅地塊高價“出嫁”，馮景全認為意義較大：將進一步提升購房者對江海樓市的關註力度，改變購房者此前對江海樓市的偏見。預計未來，這些高價地會以開發高檔住宅為主，這有助於引領江海樓市居住品質的提升。
據瞭解，府西小區剛拍出的兩幅地塊共約159畝，可建設多幢住宅，再加上江海怡景灣（規劃總住戶為1300戶）、又一居作品一號（規劃有2幢公寓、4幢高層住宅及商業）、帕佳圖雙子星（規劃有2幢高層住宅）、明泰城，可以預見，明年，府西小區地塊或將呈現“百花齊放”的熱鬧景象。
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位於濱江新城石頭村的地塊在限時報價開始後3分鐘被“娶走”
江門日報訊（記者/周春鋒）10月25日上午，江門市雙蓬房地產開發有限公司為名下位於濱江新城石頭村的81畝地塊“招親”——公開征集合作方，共同開發該地塊。一知名房企在限時報價開始後3分鐘將其“娶走”。這與10月20日歷時約6小時才“嫁掉”的江海府西小區二號地塊形成瞭鮮明的對比。
據瞭解，該地塊位於江門市蓬江區棠下鎮石頭村，桐井河以北、新南路以南、陳垣路兩側地段，使用性質為商務金融用地、城鎮住宅用地。土地面積共54028.79平方米，約81畝，其中地塊一的面積為20166.09平方米，地塊二的面積為33862.7平方米。該地塊的規劃用地面積為73331平方米，約110畝，其中地塊一的面積為29165平方米，地塊二的面積為44166平方米。
另悉，合作方須保證江門市雙蓬房地產開發有限公司（簡稱：征集方）目標利潤不低於人民幣32416萬元，如采用網絡競價，以人民幣32416萬元為底價，出價最高者成為合作方；征集方可采取現金、物業抵頂、物業抵頂與現金結相合方式實現最終目標利潤收益。
網上公開競價於10月25日上午10：00開始，記者在南方聯合產權交易中心網發現，10：30轉入限時競價環節後，僅3分鐘，報價便定格在33916萬元，折合樓面價2511元/平方米，溢價率僅為4.6%。
結果一出，市民熱議，焦點在於，結束“戰鬥”的時間短，且溢價率低。
美智地產總經理湯建軍指出，與府西小區等地塊固定瞭條件然後吸引房企競拍不同，本次拍賣的地塊是村集體留用地，通過公開方式尋找合作方，裡面存在一些不確定因素或者說很多細節需要雙方溝通，在確定合作方之後，村民還可以選擇現金補償或物業補償，這些不確定因素是參與房企數量較少，且競拍時長極短的重要原因，也是溢價率僅為4.6%的重要原因。另外，樓面價僅為2511元/平方米，與該地塊缺少地價發票有重要關系。
合璟華富地產總經理黃錦康則指出，該地塊因位置、配套較好，吸引瞭幾傢房企參與，雖然成交樓面價僅2511元/平方米，但由於其附加條件較多，綜合計算，實際樓面價有可能高達7000多元/平方米。
原文來自:中國財經界
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